排他条款的存在主要有以下几个原因：
降低企业经营风险
排他协议通常作为物业给企业的定心丸，通过约定特定区域内独家经营权，降低企业经营中可能面临的市场竞争和客源流失的风险。
避免同业竞争
在商铺租赁合同中，承租方往往会与出租方约定排他性条款，以排除或限制出租方招租特定类型的商户，从而确保自身在市场上的竞争优势，避免同业竞争。
保护市场份额
供应商通过排他协议可以确保客户仅从其处购买产品或服务，从而保护其市场份额，防止客户转向竞争对手。
吸引知名品牌入驻
出租方通过在合同中设置排他性条款，可以吸引具有较大品牌影响力的承租方入驻，借助其品牌效应为商场引流，提升商场的整体竞争力。
法律允许
只要排他性条款不违反法律的强制性规定，且合同双方在自愿、平等的基础上签订，这种条款是合法有效的。
然而，排他条款也存在一些潜在问题，如可能构成不正当竞争，限制市场竞争等。因此，在签订排他条款时，合同双方应充分评估其可能产生的法律和经济后果，确保条款的合理性和公平性。