土地协议出让是指 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种方式主要适用于以下几种情况：
供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者，但不包括商业、旅游、娱乐、商品住宅以及工业用地等各类经营性用地。
原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，且经依法批准。
划拨土地使用权转让申请办理协议出让，且经依法批准。
出让土地使用权人申请续期，且经审查批准。
工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。
协议出让的特点是自由度较大，缺乏公开性和竞争性，因此需要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。在实施协议出让时，出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
总结来说，土地协议出让是一种具有特定条件和适用范围的国有土地使用权出让方式，主要适用于非经营性用地和一些特定类型的建设项目。